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Ferienunterkunft auf Mallorca einrichten – und was die touristische Vermietungslizenz verlangt

Wer eine Ferienunterkunft auf Mallorca einrichtet, steht vor zwei unterschiedlichen Fragen. Die erste ist rechtlicher Natur: Darf die Immobilie überhaupt an Touristen vermietet werden, und was verlangt die Lizenz? Die zweite ist praktisch: Welche Möbel, Wäsche und Ausstattung sorgen für zufriedene Gäste und überstehen eine intensive Saison? Dieser Ratgeber behandelt beides – zuerst die Vorschriften.

Wichtig: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung. Er gibt unser Verständnis der Rechtslage mit Stand Oktober 2026 wieder. Die Regeln zur touristischen Vermietung auf den Balearen wurden in den letzten Jahren mehrfach geändert und ändern sich weiterhin. Bevor Sie kaufen, investieren oder inserieren, klären Sie den aktuellen Stand bitte mit dem Consell de Mallorca, Ihrer Gemeinde oder einem Gestor bzw. Anwalt.

Teil 1: Die Lizenz – die Regeln im Überblick

Der rechtliche Rahmen

Die touristische Vermietung von Wohnungen und Häusern (estancias turísticas en viviendas) auf den Balearen ist im Gesetz 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus der Balearen (Ley 8/2012) geregelt. Die Vorschriften zur Ferienvermietung wurden durch das Gesetz 6/2017 weitgehend neu gefasst und seitdem mehrfach geändert, zuletzt wesentlich durch das Gesetzesdekret 4/2025 vom 11. April (Decreto ley 4/2025, veröffentlicht im BOIB Nr. 46 vom 15. April 2025 und im Mai 2025 vom balearischen Parlament bestätigt). Auf Mallorca ist der Consell de Mallorca für Registrierung und Kontrolle zuständig.

Arten der Registrierung

Das Gesetz unterscheidet die allgemeine Form der touristischen Vermietung von der Variante „Hauptwohnsitz“, bei der eine Privatperson ihre eigene Hauptwohnung höchstens 60 Tage im Jahr vermietet – und zwar nur in dafür ausgewiesenen Gebieten. Auf Mallorca begegnen Ihnen Registrierungsnummern mit Präfixen wie ETV, ETV60 oder ETVPL, die diese unterschiedlichen Varianten widerspiegeln. Die Variante bestimmt, wie viele Tage vermietet werden darf, welche Immobilien in Frage kommen und was nachzuweisen ist.

Wohnungen und Palma

Das Gesetzesdekret 4/2025 untersagt auf allen Balearen neue Anmeldungen zur touristischen Vermietung in Gebäuden mit Wohnungseigentum (also Wohnungen in Mehrfamilienhäusern); laut Präambel sind Reihen- und Doppelhäuser von diesem Verbot nicht betroffen. In Palma hatte die Stadt die touristische Vermietung in Mehrfamilienhäusern bereits zuvor ausgeschlossen – eine Entscheidung, die der Oberste Gerichtshof Spaniens 2023 bestätigt hat. In der Praxis betreffen neue Lizenzen auf Mallorca heute freistehende Häuser, Doppel- und Reihenhäuser in zulässigen Gebieten.

Touristische Plätze sind begrenzt

Jede Lizenz entspricht einer bestimmten Anzahl touristischer Plätze (plazas, grob ein Platz pro Gästebett). Seit 2022 ist der Erwerb neuer Plätze auf Mallorca ausgesetzt; Plätze werden nur noch in begrenztem Umfang freigegeben. Am 8. Juni 2026 haben der Consell de Mallorca und das Konsortium für touristische Unterkünfte (CBAT) 1.069 Plätze aus einem auf Grundlage des Gesetzesdekrets 4/2025 geschaffenen Kontingent öffentlich verlost; zugelassen waren 721 Anträge mit zusammen 5.316 beantragten Plätzen. Die erfolgreichen Antragsteller haben anschließend drei Monate Zeit, ihre Erklärung zur Aufnahme der Tätigkeit einzureichen. Kurz gesagt: Hat eine Immobilie noch keine gültige Registrierung, ist es derzeit schwierig, eine zu erhalten. Viele Käufer suchen deshalb gezielt Immobilien mit bestehender Lizenz und prüfen sorgfältig, ob diese übertragen werden kann.

Anforderungen an die Immobilie

Das Gesetz 8/2012 in seiner geltenden Fassung nennt unter anderem folgende Voraussetzungen:

  • Eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
  • Einen Energieausweis mit mindestens der Klasse F für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2007 fertiggestellt wurden, und mindestens D für neuere Gebäude.
  • Eigene Wasserzähler (bei Anschluss an das öffentliche Netz) sowie eigene Strom- bzw. Gaszähler.
  • Eine vorherige private Wohnnutzung über einen Mindestzeitraum (fünf Jahre, sofern die Verordnung nichts anderes bestimmt).
  • Eine Haftpflichtversicherung, die Schäden der Gäste abdeckt (und in Mehrfamilienhäusern auch Schäden, die diese an der Eigentümergemeinschaft verursachen).
  • Aufenthalte von jeweils höchstens einem Monat.
  • Mangels besonderer Verordnung ein Badezimmer pro vier Plätze.
  • Eine telefonische Erreichbarkeit rund um die Uhr für die Gäste.
  • Die Bereitstellung von Bettwäsche, Haushaltswäsche und Geschirr, deren Ersatz bei Bedarf sowie die Instandhaltung der Einrichtungen.

Die Anmeldung (Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit, DRIAT) gilt in der Regel fünf Jahre und kann verlängert werden, solange die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Zusätzlich gelten Qualitäts- und Modernisierungsanforderungen; die aktuelle Checkliste erhalten Sie beim Consell oder bei Ihrem Gestor.

Werbung und Registrierungsnummer

Die Registrierungsnummer muss in jeder Werbung für die Immobilie angegeben werden. Nach dem Gesetzesdekret 4/2025 müssen Online-Plattformen sie verlangen und anzeigen und können für die Veröffentlichung illegaler Angebote haftbar gemacht werden. Schwere Verstöße werden mit Bußgeldern von 5.001 bis 50.000 Euro geahndet, sehr schwere mit bis zu 500.000 Euro.

Das staatliche Vermietungsregister (2025–2026)

Seit dem 1. Juli 2025 verlangte Spanien für auf Plattformen inserierte Kurzzeitvermietungen eine staatliche Registrierungsnummer nach dem Königlichen Dekret 1312/2024 (Registro Único de Arrendamientos). Mit Urteil vom 21. Mai 2026, veröffentlicht im BOE am 26. Juni 2026, hat der Oberste Gerichtshof jedoch das staatliche Registrierungsverfahren und die zugehörige Registrierungsnummer für nichtig erklärt; die Bestimmungen über die digitale Datenübermittlung der Plattformen (Ventanilla Única Digital) bleiben in Kraft. Die touristische Registrierung beim Consell de Mallorca bleibt unverzichtbar. Da sich die Anforderungen der Plattformen noch anpassen können, prüfen Sie bitte, was die jeweilige Plattform aktuell verlangt.

Weitere Pflichten

Zum Betrieb einer Ferienunterkunft gehören außerdem laufende Pflichten wie die Gästeregistrierung, die balearische Touristensteuer und die Einkommensteuer. Ein Gestor vor Ort kann Ihnen dabei helfen.

Teil 2: Die Einrichtung

Ist die rechtliche Seite geklärt, wird die Einrichtung zu einer unternehmerischen Entscheidung. Ziel ist ein Haus, das Gäste auf Fotos und vor Ort begeistert und auch nach vielen Wechseln noch gut aussieht.

Grundsätze für Möbel in der Vermietung

  • Robust vor empfindlich. Stabile Gestelle, strapazierfähige Tischplatten und abwischbare Oberflächen.
  • Waschbar und ersetzbar. Abnehmbare Bezüge, neutrale Farben und Stücke, die sich nachbestellen oder später ergänzen lassen.
  • Ein Platz für jeden. Mindestens so viele Ess- und Außensitzplätze wie Schlafplätze.
  • Ruhig und fotogen. Natürliche Materialien und zurückhaltende Töne wirken auf Fotos gut und kommen nicht schnell aus der Mode.

Wohnzimmer

Ein bequemes Sofa mit strapazierfähigem, möglichst abnehmbarem Bezug, ein oder zwei Sessel, ein stabiler Couchtisch und gutes Leselicht. Unsere Wohnzimmer-Sets fassen diese Stücke in einer Bestellung zusammen.

Essbereich

Ein Tisch für die volle Belegung mit leicht zu reinigenden Stühlen. In größeren Villen ist ein ausziehbarer Tisch sehr praktisch. Siehe unsere Essgruppen.

Schlafzimmer

Nichts prägt die Bewertungen so sehr wie gute Matratzen. Ergänzen Sie Nachttische und Leuchten auf beiden Seiten, Haken oder eine Kleiderstange und Verdunkelungsvorhänge für Sommermorgen. Unsere Schlafzimmer-Sets decken die wichtigsten Stücke ab. Planen Sie mindestens zwei bis drei komplette Garnituren Bettwäsche pro Bett: eine im Einsatz, eine in der Wäsche, eine in Reserve.

Küche und Haushalt

Geschirr, Gläser und Besteck für die volle Belegung plus Reserve für Bruch, Kochgeschirr, Wasserkocher, Kaffeemaschine und Grundausstattung zum Putzen. Eine einfache Inventarliste beschleunigt den Ersatz.

Terrasse und Pool

Auf Mallorca verbringen Gäste einen Großteil des Tages im Freien. Wählen Sie Materialien, die Sonne, Salz und nasse Badebekleidung vertragen: Teak, Aluminium und schnell trocknendes Seilgeflecht. Unsere Outdoor-Sets und die Outdoor-Kollektion sind für die Bedingungen auf der Insel ausgewählt; unser Ratgeber zu Outdoor-Möbeln, die Salz und Sonne standhalten, erklärt die Materialien im Detail.

Licht und Textilien

Kombinieren Sie Decken-, Tisch- und Stehleuchten für warme Abende und wählen Sie Textilien, die sich gut waschen lassen. Outdoor-Teppiche und -Kissen sollten im Haus gelagert werden, wenn es leer steht.

Kurze Checkliste

  • Lizenzstatus und Registrierungsnummer mit dem Consell oder einem Gestor geklärt
  • Sitzplätze und Betten passend zur registrierten Platzzahl
  • Zwei bis drei Garnituren Bett- und Badwäsche pro Bett
  • Küchenausstattung für volle Belegung plus Reserve
  • Outdoor-Möbel aus sonnen- und salzbeständigen Materialien
  • Beleuchtung in jedem Raum und auf der Terrasse
  • Inventarliste und Fotos jedes Raumes

Wie LoNiu Home Sie unterstützt

Unsere Raum-Sets fassen die wichtigsten Möbel eines Raumes in einer Bestellung zusammen, jeweils rund 6 % günstiger als beim Einzelkauf. Die Lieferung ist überall auf Mallorca kostenlos; Montage und Installation sind auf Anfrage möglich und werden separat angeboten. Lesen Sie mehr über unsere Möbelpakete für die Ferienvermietung oder Ferienvilla auf Mallorca einrichten, und fragen Sie nach unserem Programm für Geschäftskunden, wenn Sie mehrere Objekte verwalten. Kontakt per WhatsApp unter +34 671 417 487 oder per E-Mail an design@loniuhome.com.

Quellen

Stand der Informationen: Oktober 2026. Keine Rechtsberatung.

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